Sollten Sie Ihre Immobilien privat kaufen oder über eine GmbH strukturieren?
Diese Entscheidung gehört zu den wichtigsten strategischen Fragen im Immobilieninvestment – denn sie beeinflusst Ihre Steuerlast, Ihren Vermögensaufbau und Ihre Flexibilität langfristig.
In diesem Video erklären wir, welche steuerlichen Unterschiede es gibt und wann sich welche Struktur wirklich lohnt.
Privat kaufen – einfache Struktur, höhere Steuerlast
Beim privaten Immobilienkauf werden Mieteinnahmen direkt Ihrem persönlichen Einkommen zugerechnet.
Das bedeutet:
- Besteuerung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz
- in Österreich bis zu 55 % Steuerbelastung möglich
- dafür: einfache Struktur und weniger Verwaltungsaufwand
Vorteil: unkompliziert
Nachteil: höhere laufende Steuerbelastung bei höheren Einkommen
Immobilien über eine GmbH – steuerlich effizienter Aufbau
Bei einer Immobilien-GmbH liegt die Steuerbelastung in der Regel bei rund:
23–25 % Körperschaftsteuer
Das ist deutlich niedriger als im Privatbereich.
Allerdings gilt:
- Gewinne bleiben in der GmbH zunächst gebunden
- bei Ausschüttung an private Personen fallen zusätzliche Steuern an
- daher besonders interessant für langfristigen Vermögensaufbau
Wann sich eine Immobilien-GmbH wirklich lohnt
Eine GmbH-Struktur ist vor allem sinnvoll, wenn:
- mehrere Immobilien aufgebaut werden sollen
- Gewinne reinvestiert statt entnommen werden
- langfristige Vermögensstrategie verfolgt wird
Besonders ab etwa 2–3 Immobilienobjekten kann sich die Struktur lohnen.
Steuerliche Strategie: mehr als nur Steuersatz
Eine GmbH bietet zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten:
- Thesaurierung: Gewinne bleiben im Unternehmen und wachsen steuerlich günstiger
- Holding-Strukturen: steuerlich optimierte Gewinnweiterleitung möglich
- Nachfolgeplanung: einfachere Übertragung von Vermögen auf Erben
Wichtige Risiken & Kosten
Eine GmbH ist nicht automatisch besser. Zu beachten:
- Gründungskosten
- laufende Buchhaltungspflichten
- höhere administrative Anforderungen
- mögliche zusätzliche Kosten bei Transaktionen
Deshalb gilt: Die Struktur muss zur Strategie passen – nicht umgekehrt.
Fazit
Ob Immobilien privat oder über eine GmbH gekauft werden sollten, hängt stark von Ihrer individuellen Investmentstrategie ab.
- Privat: einfach, aber höher besteuert
- GmbH: steuerlich effizienter, aber komplexer
Eine fundierte Entscheidung sollte immer vor dem ersten Kauf getroffen werden, um langfristig steuerlich optimal aufgestellt zu sein.
Für eine individuelle Struktur-Analyse empfiehlt sich eine persönliche steuerliche Beratung – besonders vor dem Aufbau eines Immobilienportfolios.
Dieses Video dient zur Weiterbildung und nicht zur steuerlichen Beratung. 360°Tax TV ersetzt kein persönliches Beratungsgespräch und keine rechtlich verbindliche Auskunft.
Freundliche Grüße,
Mag. Christiane Holzinger und das gesamte 360°Business Planner Team